Kira ilişkilerinde 5 yılı dolduran sözleşmeler için kira tespit davası açılabilir; emsal kira bedelleri ve TÜFE ortalaması dikkate alınır. Aşırı ifa güçlüğü varsa uyarlama davası (TBK 138) gündeme gelir. İzmir’de sulh hukuk mahkemeleri, emsal listeleri ve bilirkişi raporlarına büyük önem verir; dava öncesi noter ihtarı ile talep edilen bedelin bildirilmesi ispat kolaylığı sağlar.
Tahliye sebepleri TBK 350-352’de düzenlenir: malik veya yakın ihtiyacı, yeniden inşa, iki haklı ihtar ve on yıllık uzama süresi sonunda bildirim. İki haklı ihtar için aynı kira yılı içinde farklı ayların ödenmemiş olması ve noter ihtarı şarttır. İhtiyaç nedeniyle açılan davalarda ihtiyaç samimi ve zorunlu olmalıdır; aksi halde kötü niyet tazminatı gündeme gelebilir.
Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye talep edildiğinde projeye ilişkin ruhsat veya resmi belge sunulmalıdır. Tahliye sonrası üç yıl boyunca aynı taşınmazın eski kiracı dışındaki kişilere kiralanmaması gerekir; aksi halde tazminat riski doğar. Tahliye taahhüdü, kira başlangıcından sonra ve yazılı olarak verilmişse icra yoluyla da tahliye istenebilir.
Depozito (teminat) en fazla üç aylık kira bedelidir ve bankada açılan vadeli hesapta tutulmalıdır. Kiraya veren, teslim tutanağı ve hasar tespiti yapmadan depozitoyu mahsup ederse iade davası ile karşılaşabilir. Kiracı ise teslimde mevcut ayıpları yazılı bildirmeli, aksi halde sonradan sorumluluk yüklenebilir.
Vergisel açıdan stopaj, konutlarda uygulanmaz; işyerlerinde kiracı stopaj keser ve beyan eder. Kira geliri beyanında istisna ve götürü gider uygulamaları takip edilmelidir. İzmir’de yerel emsal kiralar özellikle tespit davalarında belirleyici olduğundan, delil listesinde emlak ofislerinden alınan rayiç yazılarının ve muhtarlık belgelerinin sunulması pratik fayda sağlar.
Sonuç olarak, kira tespiti ve tahliye davalarında sürelerin doğru yönetilmesi, noter ihtarlarının usule uygun çekilmesi ve emsal-delil dengesi kurularak dosyanın hazırlanması hak kaybını önler. Bu metin bilgilendirme amaçlıdır; somut kira ilişkilerinde uzman görüşü alınmalıdır.